2025年上半年，中國人壽、太保壽險、平安人壽、建信人壽等保險公司披露了13筆大額不動產(chǎn)投資，涉及6個不動產(chǎn)項目，投資規(guī)模較去年同期大幅增長。同時，隨著公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點擴容、不動產(chǎn)股權(quán)投資基金等資本工具不斷成熟，險資正從傳統(tǒng)的直接持有物業(yè)向更加多元化、金融化的配置模式轉(zhuǎn)變。

險資青睞不動產(chǎn)并非一時興起，而是其資金屬性、市場環(huán)境和政策導(dǎo)向共同驅(qū)動的戰(zhàn)略性選擇。“保險公司投資的主要目的是匹配負債需求，在保證安全性的條件下獲取一定的利潤?！敝醒胴斀?jīng)大學(xué)保險學(xué)院副院長王麗珍表示，在當前低利率的環(huán)境下，傳統(tǒng)固收類資產(chǎn)已難以覆蓋負債端需求。相比之下，核心商業(yè)區(qū)的不動產(chǎn)投資展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢：一是收益率達到5%以上，遠高于債券市場；二是其與股票、債券等資產(chǎn)相關(guān)性低，便于分散投資風(fēng)險；三是監(jiān)管政策鼓勵保險資金服務(wù)實體經(jīng)濟，支持其通過多種方式參與不動產(chǎn)投資。

從2023年險資對不動產(chǎn)的投資熱情開始升溫到2024年投資項目陸續(xù)落地，再到今年投資規(guī)模的大幅增長。險資不斷加倉不動產(chǎn)的背后，投資走向也發(fā)生了轉(zhuǎn)換。

從各保險公司披露的信息中可以發(fā)現(xiàn)，除了寫字樓、零售地產(chǎn)，險資對產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等不動產(chǎn)項目投資也有所布局。中國社會科學(xué)院保險與經(jīng)濟發(fā)展研究中心副主任王向楠認為，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等項目租約更長，現(xiàn)金流較穩(wěn)，更能實現(xiàn)險資追求可持續(xù)運營增值的目標。

部分險資還采用聯(lián)合投資機構(gòu)設(shè)立住房租賃私募股權(quán)基金、設(shè)立合伙企業(yè)投資公募REITs等方式加大對不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。直接購買地標性寫字樓、商業(yè)綜合體等投資方式，會帶來資金占用大、流動性差、管理要求高等問題，而公募REITs為險資投資不動產(chǎn)提供流動性更好、門檻更低、風(fēng)險更分散的工具。此外，王麗珍認為，險資投資形式的多元化為實體經(jīng)濟提供了長期資金支持，促進了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住房租賃市場發(fā)展等領(lǐng)域的健康發(fā)展，同時有利于增強戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，部分不動產(chǎn)投資可以與險企的主營業(yè)務(wù)形成聯(lián)動。8月28日，總規(guī)模為45億元的大家長租住房基金募集成立，由大家投控發(fā)起，聯(lián)合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信人壽等保險公司共同設(shè)立，將重點布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項目。

在成熟保險市場中，險資配置不動產(chǎn)資產(chǎn)的比例一般在20%左右。從配置比例來看，國內(nèi)險企在不動產(chǎn)方面仍有增配空間。王麗珍表示，一方面不動產(chǎn)投資相對比較復(fù)雜，市場波動大、估值難度大，需要較強的專業(yè)投資和風(fēng)險管理能力，人才相對匱乏；另一方面監(jiān)管部門對險資配置不動產(chǎn)有明確的要求，這種嚴格的合規(guī)底線使得險企在投資時更為審慎。

在各主要保險公司的上半年業(yè)績說明會上，多家險企管理層對投資不動產(chǎn)表達了濃厚的興趣。展望未來，王向楠認為，險資整體上將逐步增配不動產(chǎn)，但更看重結(jié)構(gòu)優(yōu)化與風(fēng)險收益匹配。此外，險資要更關(guān)注保障性租賃住房、醫(yī)養(yǎng)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，利用政策支持，追求獲得較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時，應(yīng)加快資產(chǎn)數(shù)字化與運營數(shù)據(jù)治理，增加組合的凈經(jīng)營現(xiàn)金流，提升投資與運營能力。此外，要堅持久期匹配、現(xiàn)金流覆蓋率管理，控制估值回撤風(fēng)險。

（稿件來源：經(jīng)濟日報）