時(shí)隔兩年，公募REITs再次在監(jiān)管的系統(tǒng)工作會議中刷了一波“存在感”。

1月13日，中國證監(jiān)會召開2025年系統(tǒng)工作會議，總結(jié)2024年工作，深入推進(jìn)巡視整改，研究部署2025年重點(diǎn)工作。會議提到，回望2024年，資本市場呈現(xiàn)出了一些積極而深刻的變化。

而在其中，證監(jiān)會特別指出：“交易所市場債券融資13.43萬億元，公募REITs市值創(chuàng)歷史新高”。在部署2025年五大重點(diǎn)工作時(shí)，會議再次提到，要“提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)”。

“證監(jiān)會在年終總結(jié)時(shí)提到REITs市值再創(chuàng)新高，是一種比較罕見的提法?！庇泄糝EITs投資機(jī)構(gòu)人士表示。

市值是市場發(fā)展水平的重要衡量指標(biāo)，對于新生市場而言尤甚。此次監(jiān)管聚焦市值、特別回顧了公募REITs2024年的發(fā)展成果，傳遞出怎樣的信號？在加快REITs市場建設(shè)方面，又有哪些值得期待的路徑？

2024年總市值接近翻倍

作為資本市場的新興細(xì)分領(lǐng)域，2024年，我國公募REITs逐漸過渡到常態(tài)化發(fā)行，其總市值也跑出了“加速度”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年末，我國29只公募REITs的總市值為823.34億元。而在2024年年末，上市公募REITs已經(jīng)增長至58只，總市值則達(dá)到1563.99億元，接近翻倍。

而此次證監(jiān)會在2025年系統(tǒng)工作會議中，特意提到公募REITs市值的“歷史新高”，又該如何解讀？

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉指出，中國REITs市場的發(fā)行規(guī)模和市值創(chuàng)歷史新高，是REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段、有序推進(jìn)的結(jié)果。

在朱元偉看來，從市場建設(shè)的角度出發(fā)，無論是市場的流動性，還是參與機(jī)構(gòu)的投研力量配置，都會把市場規(guī)模作為重要考量因素。對一個(gè)市場的健康發(fā)展而言，盡快達(dá)到便于吸引市場機(jī)構(gòu)參與的規(guī)模非常重要。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門此次在表述上突出“市值”而非“發(fā)行規(guī)?！保澈笠搀w現(xiàn)出一定價(jià)值取向。

“市值聯(lián)系著兩端，一端是資產(chǎn)方，在國資委和證監(jiān)會反復(fù)提出市值管理的大背景下，市值提升有利于鼓勵(lì)資產(chǎn)方更多的參與市場，為市場的穩(wěn)健擴(kuò)容提供資產(chǎn)基座；另外一端是資金方，在穩(wěn)健分紅的同時(shí)市值不斷走高，讓投資人有賺錢效應(yīng)，才會吸引更多的投資人加入市場，推動市場的良性擴(kuò)容?！敝煸獋シQ。

中金基金創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人劉立宇則認(rèn)為，證監(jiān)會首次提及REITs市值規(guī)模創(chuàng)歷史新高，可能傳達(dá)出三個(gè)信號——政策支持力度有望持續(xù)加大、市場活躍度與投資者參與度有望持續(xù)提升、REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。

“政策的推動使得公募REITs的發(fā)行更加順暢和高效，為市場的擴(kuò)容和市值的增長提供了有力的政策保障?！眲⒘⒂钫f，“對REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，讓投資者對于公募REITs的認(rèn)知和長期投資價(jià)值日趨理性。同時(shí)隨著公募基金、社?；稹B(yǎng)老金等長期資金的逐步入市，REITs市場參與度和活躍度有望邁上新臺階?！?/p>

談及公募REITs市場在2024年市值年內(nèi)大幅提升的原因，國君資管提到了幾點(diǎn)：一是公募REITs具有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收益水平相對良好，在利率下行期配置價(jià)值凸顯；二是REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益水平與債券和權(quán)益存在差異，從大類資產(chǎn)配置效率的角度來說，越來越成為主流投資人的配置選擇。

此外，國君資管還指出，2024年公募REITs市場關(guān)注度和成交活躍度穩(wěn)步提升，市場定價(jià)中非理性波動持續(xù)減小，為機(jī)構(gòu)投資人配置和交易提供更加良好的市場環(huán)境；同時(shí)年內(nèi)OCI政策落地，也吸引增量資金加速入場。

監(jiān)管護(hù)航“穩(wěn)增長” 

事實(shí)上，作為資本市場穩(wěn)增長大局的關(guān)鍵一著，公募REITs自2020年以來，多數(shù)時(shí)間在證監(jiān)會系統(tǒng)工作會議中占據(jù)一席之地。

而從歷年會議的相關(guān)表述中，不難一窺監(jiān)管部門對該金融創(chuàng)新領(lǐng)域的最新部署方向，與公募REITs市場不同階段的發(fā)展態(tài)勢。

2020年，證監(jiān)會在系統(tǒng)工作會議中最早提到了“穩(wěn)妥推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)”。同年4月，發(fā)改委和證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國公募REITs發(fā)展正式起步。

在2021年年初，我國尚未有公募REITs發(fā)行，監(jiān)管在當(dāng)年的系統(tǒng)工作會議中也并未對這一產(chǎn)品直接“點(diǎn)名”。但在“穩(wěn)”與“進(jìn)”的統(tǒng)籌方面，會議提出要“以更大力度推進(jìn)投資端改革，加大權(quán)益類基金產(chǎn)品供給與服務(wù)創(chuàng)新力度……優(yōu)化中長期資金入市環(huán)境”，為同年6月首批9只公募REITs項(xiàng)目的上市埋下了伏筆。

2022年，證監(jiān)會在系統(tǒng)工作會議中提到，“推動拓寬基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍”。同年，證監(jiān)會同國家發(fā)展改革委等相關(guān)方，共同制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施。

2022年，共有13只公募REITs產(chǎn)品成立并上市交易，并因?yàn)橄∪毙院酮?dú)立于股債市場的行情而成為“爆款”。截至2022年底，我國上市公募REITs累計(jì)募集規(guī)模為783.61億元，總市值達(dá)到855億元。

2023年，證監(jiān)會則提出“大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行”。但經(jīng)過前兩年過熱的漲幅后，REITs市場在當(dāng)年難以擺脫顯著的回調(diào)趨勢，底層資產(chǎn)的修復(fù)與分化成為當(dāng)年的主旋律。

在2024年證監(jiān)會系統(tǒng)工作會議中，公募REITs短暫淡出了會議內(nèi)容。不過此后的一年，在消化了先前非理性定價(jià)所帶來的市場波動后，2024年公募REITs審批加速，新產(chǎn)品發(fā)行、老產(chǎn)品擴(kuò)募頻出，二級市場明顯修復(fù)，市場情緒也重新回暖。

數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，中證REITs全收益指數(shù)漲幅為11.68%，成立超1年的29只REITs中，有26只均取得正收益，全市場規(guī)模也邁過了千億元。同期，公募REITs市場新增首發(fā)項(xiàng)目共29只，占已上市標(biāo)的數(shù)量的50%，募集規(guī)模約655億元，約占總發(fā)行規(guī)模的39.4%。

2025年伊始，公募REITs不僅重新被證監(jiān)會系統(tǒng)工作會議提及，其市場發(fā)展成果也首次出現(xiàn)在工作總結(jié)一節(jié)中。在多位受訪人士看來，監(jiān)管相關(guān)工作部署或?qū)⒅С止糝EITs的市場熱度在新一年中進(jìn)一步提振。

“我們期待2025年REITs市場能夠繼續(xù)保持強(qiáng)勁的發(fā)展動力和高度的市場關(guān)注度，各參與方共同推進(jìn)公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展?！眹Y管表示。

多維度展望2025年REITs市場建設(shè)

除了2024年工作回顧外，在證監(jiān)會2025年資本建設(shè)的五大重點(diǎn)中，公募REITs市場建設(shè)也再被提及。

具體來看，在“強(qiáng)化功能發(fā)揮，有力支持經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好”這一部署下，證監(jiān)會提出，要制定資本市場做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見。抓好“創(chuàng)投十七條”“科創(chuàng)板八條”等落地實(shí)施，發(fā)展多元化股權(quán)融資，培育壯大耐心資本。同時(shí)，提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)。

繼12月以來走出一波較為迅猛的上行行情后，2025年前兩周，公募REITs依然整體保持了穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢，市場情緒較為樂觀。截至1月13日，中證REITs全收益指數(shù)開年以來的漲幅為2.44%，全市場58只產(chǎn)品市值較2024年年末進(jìn)一步提升至1618.27億元。

在常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，多位受訪人士指出，“預(yù)計(jì)2025年REITs市場將進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容，我國公募REITs市場的項(xiàng)目類型將日趨多樣化，為資本市場提供更加多元化的投資選擇?！?/p>

國君資管認(rèn)為，2024年以來，不同類型的REITs以及同一類型下不同的REITs標(biāo)的，在二級價(jià)格走勢上出現(xiàn)了明顯的分化。但展望2025年，在大的利率和宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，REITs市場整體還是具有比較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“一級市場方面，可能越來越多的創(chuàng)新資產(chǎn)會被推向市場，給投資人更多的投資標(biāo)的選擇，持續(xù)增加REITs資產(chǎn)的配置價(jià)值和重要性；二級市場方面，隨著投資人數(shù)量、配置資金量的提高，市場定價(jià)的有效性也會持續(xù)提升，非理性波動逐漸降低，有利于專業(yè)投資人的配置和交易。”國君資管表示。

朱元偉則指出，從此次監(jiān)管對市值的強(qiáng)調(diào)出發(fā)，后續(xù)REITs市場建設(shè)的重點(diǎn)之一，或在于高質(zhì)量擴(kuò)容。

“除了把越來越多的資產(chǎn)類別納入REITs市場之外，更重要的是鼓勵(lì)已經(jīng)發(fā)行的REITs盡快擴(kuò)募，把個(gè)股規(guī)模做上去，有利于市場流動性增強(qiáng)，改變目前國內(nèi)REITs個(gè)體規(guī)模偏小、多以單一項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的現(xiàn)狀，利于提高市場的整體穩(wěn)定性。”

劉立宇還表示，在加快REITs市場建設(shè)方面，2025年有三個(gè)較為期待的方向：

一是政策層面的專項(xiàng)立法推進(jìn)。專項(xiàng)立法將為 REITs 市場的規(guī)則明確化和標(biāo)準(zhǔn)化提供契機(jī)，從而提升市場的透明度和規(guī)范性，吸引更多的投資者進(jìn)入市場，形成良性競爭，促進(jìn)市場的進(jìn)一步成熟。

二是市場層面資產(chǎn)種類的進(jìn)一步豐富。隨著市場教育深度廣度的增加，一方面更豐富的資產(chǎn)類型會不斷推出，特別是一些新型基礎(chǔ)設(shè)施類型，如數(shù)據(jù)中心、儲能設(shè)施、文旅基礎(chǔ)設(shè)施等均較為可期；另一方面，隨著REITs市場已經(jīng)逐漸跑出了“好學(xué)生”，未來一年優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的擴(kuò)募也會成為市場容量上升的重要方向。

三是投資層面有望迎來更豐富的投資工具，包括REITs指數(shù)基金等可能取得試點(diǎn)突破，保險(xiǎn)、社保等長線投資人的關(guān)注度和投資規(guī)模也有望出現(xiàn)突破等。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道