公募REITs又迎新品。12月2日，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT正式發(fā)售。據(jù)悉，該產(chǎn)品是四川省本土企業(yè)獲批的首單REIT，也是廣發(fā)基金旗下的首只公募REIT產(chǎn)品，網(wǎng)下詢價有效認購倍數(shù)為6.89倍，刷新了年內產(chǎn)業(yè)園型REITs最高紀錄。

今年REITs發(fā)行明顯提速。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，年內共發(fā)行公募REITs產(chǎn)品22只，合計規(guī)模近490億元，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均遠超2023年全年，較2022年高點分別增長69%、16%，發(fā)行數(shù)量創(chuàng)歷年新高。業(yè)內人士表示，經(jīng)過三年多的實踐，公募REITs已進入擴面提質新階段，預計接下來會有更多中長期資金入市，公募REITs產(chǎn)品的長期投資價值也將得到廣大投資者的關注和認可。

REITs持續(xù)擴容 底層資產(chǎn)更豐富

REITs全稱為公開募集基礎設施證券投資基金，簡稱基礎設施REITs，專注于投資不動產(chǎn)領域，兼具股、債和另類投資的特征，可以作為大類資產(chǎn)配置的重要補充。簡單來說，REITs通過證券化的方式將不動產(chǎn)實現(xiàn)“上市”，讓公眾投資者能夠以較少的資金參與大規(guī)模的基礎設施項目投資，從而享受底層資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流帶來的收益。

按照監(jiān)管對REITs底層資產(chǎn)的分類標準，REITs資產(chǎn)類型可分為13類，包括交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態(tài)環(huán)?；A設施、倉儲物流基礎設施、園區(qū)基礎設施、新型基礎設施、租賃住房、水利設施、文化旅游基礎設施、消費基礎設施、養(yǎng)老設施，以及其他符合要求的行業(yè)資產(chǎn)。

今年以來，公募REITs持續(xù)擴容，發(fā)行數(shù)量和募資規(guī)模不斷上升，底層資產(chǎn)類型也越來越豐富。截至11月27日，在目前已上市的51只公募REITs中，產(chǎn)業(yè)園型REITs共12只，合計發(fā)行規(guī)模約217億元，年內平均回報為4.57%，最高回報超25%。此外，還有3只年內獲批的產(chǎn)業(yè)園型REITs暫未上市。其中，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT已完成網(wǎng)下詢價，并將于12月2日起發(fā)售。

據(jù)悉，該產(chǎn)品是四川省本土企業(yè)獲批的首單REIT，也是廣發(fā)基金旗下的首只公募REIT產(chǎn)品，擬由李文博、杜金鑫和彭翔藝三位基金經(jīng)理共同管理?；鸢l(fā)售公告顯示，該產(chǎn)品網(wǎng)下詢價最終合計有效擬認購數(shù)量為54827萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的6.89倍，有效認購比例為14.50%，在年內已完成詢價的6只產(chǎn)業(yè)園區(qū)型產(chǎn)品中名列第一，同時也是西部產(chǎn)權類公募REITs項目中有效認購比例最高的產(chǎn)品，體現(xiàn)出投資者對相關資產(chǎn)的認可。

優(yōu)化組合配置 投資者認可度提升

國內首只公募REITs產(chǎn)品誕生于2021年6月，隨著公募REITs數(shù)量和資產(chǎn)類型不斷擴容，公募REITs也逐漸走入越來越多投資者的視野。

據(jù)中金研報統(tǒng)計，三季度期間，多只REITs獲得凈流入，截至三季度末，公募FOF基金持倉REITs規(guī)模約為1.17億元，首次超過1億元，環(huán)比增長60%。廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理彭翔藝表示，REITs底層資產(chǎn)覆蓋范圍較廣、研究門檻較高，對于投資者獲取信息的有效性、及時性有一定要求，隨著公募FOF參與REITs的比例越來越高，個人投資者能以更低的門檻參與進來。

“公募REITs是把一個優(yōu)質的大宗不動產(chǎn)拆分成靈活的基金份額，讓投資者可以直接享受到資產(chǎn)經(jīng)營所帶來的收益?！崩钗牟┙榻B，目前市面上的REITs資產(chǎn)類型很多，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型的REITs，成熟度相對更高，市場對其也更加了解和認可。

在杜金鑫看來，公募REITs作為一個全新的大類資產(chǎn)，專注于投資不動產(chǎn)領域，可以作為大類資產(chǎn)配置的重要補充?；厮葜凶CREITs指數(shù)編制以來，其風險收益特征與股票、債券等指數(shù)的相關性較低，因此，投資者在組合中配置一定比例的公募REITs，可以有效優(yōu)化投資組合、提升投資組合夏普比。

近年來，國內公募REITs覆蓋的資產(chǎn)類型越來越多，包括消費基礎設施、租房住房、養(yǎng)老基礎設施、景區(qū)酒店，甚至不可分割的寫字樓目前也可以作為REITs資產(chǎn)。而隨著市場不斷擴容，公募REITs的收益來源或將進一步拓展。

“目前REITs收益主要來自底層項目分紅和二級市場資本利得。從中長期視角來看，還有一塊收益來源不容忽視，即REITs作為不動產(chǎn)交易平臺，在進行底層不動產(chǎn)收并購、出售過程中帶來的增值收益。”杜金鑫稱，這也是海外REITs市場很常見的操作，未來將成為國內REITs市場走向成熟的標志。

（稿件來源：中證網(wǎng)）