今年以來，商業(yè)地產(chǎn)市場交投并不活躍，使得險資“出手”愈加醒目。據(jù)觀察，相較于往年，險資投資性不動產(chǎn)正呈現(xiàn)兩大顯著變化趨勢。

一方面，不再局限于舊概念的不動產(chǎn)，險資投資已經(jīng)從寫字樓、商業(yè)、酒店等傳統(tǒng)投資性物業(yè)類型，向物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、租賃住房等新興投資性物業(yè)類型發(fā)展，其不動產(chǎn)配置類型日趨多元化。

另一方面，從配置方式來看，在早期債權投資的基礎上，險資不動產(chǎn)投資逐步拓展至私募股權基金領域，并積極搶灘公募REITs（不動產(chǎn)投資集合資金信托計劃）戰(zhàn)略配售，加碼持有型不動產(chǎn)ABS項目。

業(yè)內(nèi)專家建議，保險機構采用“2+1”不動產(chǎn)配置策略：一是積極配置新型基礎設施類資產(chǎn)，提升不動產(chǎn)組合收益水平；二是防御性配置傳統(tǒng)不動產(chǎn)，即以固定收益為主，嚴格把控風險，實現(xiàn)不動產(chǎn)組合的基礎配置規(guī)模?！?1”是把握特殊投資機遇，多策略投資于有穩(wěn)健現(xiàn)金流、區(qū)位核心的強資產(chǎn)。

化債與抄底并存，新華保險、陽光人壽等險資接盤萬達旗下部分資產(chǎn)

萬達不斷“賣賣賣”，險資開啟“買買買”模式，這一次輪到了南京萬達茂。

9月24日，企查查顯示，南京萬達茂投資有限公司發(fā)生多項工商變更，其中大連萬達商業(yè)管理集團退出股東行列，新增全資股東坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）。同時, 南京萬達茂投資有限公司注冊資本由1億元增至14.42億元。

穿透股權來看，新華保險是其背后出資的“大金主”。據(jù)悉，坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）成立于2023年12月14日，由新華保險、中金資本分別持股99.9%、0.1%，這只規(guī)模為100億元的私募股權基金主要投向不動產(chǎn)領域。

目前，包括南京萬達茂投資有限公司在內(nèi)，坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）已接盤了萬達旗下煙臺芝罘萬達廣場有限公司、北京萬達廣場實業(yè)有限公司。

除新華保險之外，陽光人壽也接盤了萬達旗下部分資產(chǎn)。wind來覓數(shù)據(jù)顯示，自2023年起，蘇州聯(lián)商肆號商業(yè)管理有限公司分別接盤了位于廣州蘿崗、湖州、上海、太倉、合肥、東莞的6家萬達廣場或投資公司股權。

股權穿透信息顯示，蘇州聯(lián)商肆號商業(yè)管理有限公司的間接控股股東為麗水聯(lián)融壹號股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司和陽光人壽為上述合伙企業(yè)出資人，股權占比分別為0.1815%、99.8185%。

業(yè)內(nèi)人士表示，險資當前“抄底”萬達旗下不動產(chǎn)，既能享受持有期收益，在市場回暖后實現(xiàn)資產(chǎn)增值，還有助于萬達防范化解流動性風險。

擴內(nèi)需、促消費，中國人壽、中郵保險等險資搶灘公募REITs配售

開年以來，消費基礎設施REITs迎來持續(xù)擴容，在新近上市的公募REITs中，多數(shù)獲配機構名單不乏險資身影。

9月20日，華夏大悅城商業(yè)REIT在深交所發(fā)行上市，總募資規(guī)模33.23億元，其中中郵保險認購2.99億元，占發(fā)售總比例8.99%，成為除原始權益人外的第一大戰(zhàn)配投資人。

8月28日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上交所發(fā)行上市，總募集規(guī)模19.744億元。中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金共認購約1.39億元，超總募集規(guī)模7%，為第二大外部投資人。其中，國壽投資公司受托出資約0.81億元，公司旗下國壽資本作為管理人發(fā)起設立的公募REITs戰(zhàn)配投資基金認購約0.28億元。

此外，今年3月和7月，華夏華潤商業(yè)REIT，以及華夏深國際倉儲物流REIT分別上市，中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金均參與認購。

前海開源基金首席經(jīng)濟學家楊德龍表示，公募REITs的收益相對穩(wěn)定，其波動性介于一般固收類產(chǎn)品和權益類產(chǎn)品之間，與險資的投資屬性契合度較高。

某人身險公司首席投資官分析，政策支持使得零售地產(chǎn)的流動性增強，點燃了險資投資該類型物業(yè)的熱情，而監(jiān)管下調(diào)風險因子使保險公司可以將更多資金投入資本市場，加大了險資投資公募REITs戰(zhàn)略配售的籌碼，有助于貫徹落實國家“擴內(nèi)需、促消費”戰(zhàn)略部署，助力打造消費新場景。

據(jù)悉，2023年9月，國家金管理總局發(fā)布《關于優(yōu)化保險公司償付能力監(jiān)管標準的通知》，對保險公司投資公募REITs中未穿透的風險因子從0.6調(diào)整為0.5。同年10月，證監(jiān)會對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第五十條作適應性修訂，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施領域。

盤活存量資產(chǎn)，險資加碼推進持有型不動產(chǎn)ABS項目落地

2024年6月以來，上交所連續(xù)受理持有型不動產(chǎn)ABS。

9月15日，國壽資產(chǎn)作為總協(xié)調(diào)人和最大投資人，成功落地42.12億元持有型不動產(chǎn)ABS項目——安江高速持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃。

早在2023年12月27日，華泰—中交路建清西大橋持有型不動產(chǎn)支持專項計劃落地，背后亦有險企身影。其中，國壽資產(chǎn)作為總協(xié)調(diào)人出資14.2億元，成為最大的投資人。

參與持有型不動產(chǎn)ABS投資的某險資機構負責人表示：“目前，債券收益率處于階段性低位，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的投資性價比進一步凸顯，成熟的持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品通過合理引入外部杠桿，可以保障現(xiàn)金收益的穩(wěn)定以及退出的確定性?！?/p>

據(jù)悉，相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，持有型不動產(chǎn)ABS是以持有型不動產(chǎn)為基礎資產(chǎn)、在交易所掛牌交易、可以與公募REITs銜接的場內(nèi)標準化權益型產(chǎn)品?！霸诔钟行筒粍赢a(chǎn)ABS的發(fā)行過程中，險企機構也深度參與產(chǎn)品方案設計，和發(fā)行人共同打磨產(chǎn)品條款?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

據(jù)悉，2023年上半年，證監(jiān)會相關部門負責人在參加中國REITs論壇研討時就曾提出，研究探索發(fā)展持有型不動產(chǎn)ABS市場，推動公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS、Pre-REITs協(xié)調(diào)發(fā)展。

在興業(yè)研究固收部高級研究員唐詩看來，堅持實質(zhì)重于形式，突出資產(chǎn)信用，持有型不動產(chǎn)ABS在資產(chǎn)要求、交易結構設計、信息披露機制、二級交易機制、擴募機制和資產(chǎn)運營機制等方面與公募REITs和其他ABS存在差異。

在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著REITs市場持續(xù)擴容，交易所持有型不動產(chǎn)ABS發(fā)行常態(tài)化，險資的參與度還將持續(xù)加深。

（來源： 中國證券報 ）