增量房貸利率持續(xù)下行，市場(chǎng)呼吁存量房貸利率也也同步下降。因?yàn)?，目前增量房貸利率與存量房貸利率之間的利差空間持續(xù)擴(kuò)大，如果接下來增量房貸利率進(jìn)一步下降，那么對(duì)擁有存量房貸的購(gòu)房者來說，提前還貸可能會(huì)是他們的選擇。面對(duì)增量房貸持續(xù)下行以及利差空間的持續(xù)擴(kuò)大，他們不可能無動(dòng)于衷。

利差增加會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生出什么影響？

按照等額本息的還款方式，如果利差相差1%，那么100萬30年貸款金額，利息支出也會(huì)增加20萬左右。如果利差擴(kuò)大至1.5%，那么30年的利息支出將會(huì)相差30萬左右。

對(duì)銀行而言，一旦存量房貸利率下調(diào)，那么對(duì)銀行利息收入的影響還是存在的。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)銀行股給出悲觀的估值定價(jià)，主要考慮到銀行讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)、存量房貸利率下降預(yù)期等因素。

一旦實(shí)施了下調(diào)存量房貸利率的措施，那么對(duì)銀行股來說，無疑會(huì)構(gòu)成利空的影響。考慮到銀行股已經(jīng)提前消化了存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期利空，當(dāng)政策真正落地之際，對(duì)銀行股的沖擊影響反而變得比較有限了。

銀行遲遲沒有實(shí)施下調(diào)存量房貸利率的措施，主要考慮到銀行的利息收入因素。對(duì)銀行來說，目前已經(jīng)面臨著增量房貸利率下調(diào)的壓力，如果存量房貸利率跟著下調(diào)，那么銀行的利潤(rùn)收入將會(huì)受到進(jìn)一步的沖擊影響。

面對(duì)提前還貸的現(xiàn)象，銀行一直拖著調(diào)整存量房貸利率，也不是辦法。只要增量房貸利率與存量房貸利率的利差空間仍在擴(kuò)大，那么提前還貸的人會(huì)更多，對(duì)銀行的沖擊影響也是不可小覷的。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還沒有得到實(shí)質(zhì)性改善的背景下，LPR利率可能會(huì)持續(xù)走低，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)銀行貸款的影響也會(huì)更為明顯。

因此，對(duì)銀行來說，盡快下調(diào)存量房貸利率，短期陣痛之后反而更好釋放風(fēng)險(xiǎn)。只要增量房貸利率與存量房貸利率的利差空間開始縮小，那么提前還貸的現(xiàn)象才會(huì)得到更好地緩解。從中長(zhǎng)期的角度考慮，還有利于逐漸改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)釋放后可以促使銀行更健康發(fā)展。

銀行股大漲大跌背后，或與護(hù)盤因素有關(guān)，也可能與部分主力資金抱團(tuán)炒作有關(guān)，當(dāng)價(jià)格大幅上漲后，是否意味著有部分資金開始提前離場(chǎng)？

存量房貸利率下調(diào)，對(duì)銀行構(gòu)成利空的影響。這個(gè)利空程度有多大，取決于存量房貸利率下調(diào)的空間。

只要存量房貸利率下調(diào)的空間可控，那么對(duì)銀行來說，影響也是比較有限的。同時(shí)，銀行還可以通過其他方式彌補(bǔ)這塊收入的損失，所以下調(diào)存量房貸利率，對(duì)銀行的實(shí)際影響還是比較有限的，并不會(huì)改變銀行股的投資邏輯。

今年一二季度，我國(guó)商業(yè)銀行的凈息差只有1.54%，已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月跌破1.8%的凈息差警戒線。凈息差持續(xù)低迷，對(duì)銀行股來說，也并不友好。疊加存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期，銀行股的盈利能力、業(yè)績(jī)表現(xiàn)也許還會(huì)延續(xù)低迷。什么時(shí)候凈息差開始探底回升，什么時(shí)候增量房貸利率與存量房貸利率的利差空間快速縮小，那么銀行股的投資價(jià)值才會(huì)得到更好地展現(xiàn)。

（來源： 郭施亮）