房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一輪大浪淘沙后，23年頭部房企仍在逆勢中堅守市場。在政策循序漸進釋放行業(yè)利好的背景下，我們看好市場信心和基本面修復，我們預計核心城市布局深厚以及具有產(chǎn)品溢價能力的頭部房企將更為受益。

核心觀點

業(yè)績：利潤率持續(xù)下探，短期業(yè)績仍面臨調整壓力

23年，14家樣本房企（以下稱“總體房企”）營收同比+4.5%，增幅較22年走闊1.3pct，主要得益于結轉節(jié)奏，營收增速高基數(shù)下走闊?？傮w房企的利潤率自2019年以來持續(xù)下探，仍在探底過程中，主要由于23年結轉的項目大部分是房企于2019-21年獲取的高地價項目，另外過去兩年地產(chǎn)處于弱復蘇行情，大部分房企都進行了價格促銷行為，導致盈利空間進一步擠壓。當前總體房企業(yè)績儲備相對較薄，開發(fā)業(yè)務的結轉利潤率仍處于探底階段，展望2024年，我們預計總體房企在業(yè)績端仍將繼續(xù)面臨較大的調整壓力。

銷售：央國企表現(xiàn)相對領先，弱供給下24年銷售或承壓

23年總體房企的全口徑合同銷售金額同比-3.3%，雖有所下滑，但仍優(yōu)于百強房企銷售平均降幅18%，14家樣本房企中僅7家房企的銷售額實現(xiàn)正增長，且均為央企和地方國企。根據(jù)2023年度業(yè)績公告/業(yè)績發(fā)布會內容，在不考慮當年新獲取項目于當年供貨前提下， 8家樣本房企2024年計劃總供貨同比-17%，其中計劃新推貨源同比-20%。展望2024年，由于整體供給偏弱，我們預計總體房企銷售端將面臨一定的調整壓力。

擴張：以銷定投，騰換優(yōu)質資產(chǎn)

23年，盡管土地成交規(guī)模仍在縮減，但樣本房企的拿地金額和拿地強度均較22年低基數(shù)下有所提升，擴張動作邊際略微好轉。截至23年末，樣本房企合計土地儲備約3.8億平，同比下降13.9%，目前樣本房企的土儲水平處于2019年以來同期最低水平，顯示盡管房企拿地同比小幅增加，但整體土儲還處于去庫存階段。根據(jù)樣本房企2023年度業(yè)績發(fā)布會內容，房企后續(xù)的拿地仍將延續(xù)“以銷定投+聚焦核心城市的核心區(qū)域”的策略。

持有物業(yè)：復蘇勢頭強勁，優(yōu)質商業(yè)資產(chǎn)有望迎來價值釋放

23年，房企商業(yè)資產(chǎn)運營業(yè)務迎來強勢復蘇，其中11家樣本房企的商業(yè)資產(chǎn)運營業(yè)務收入同比+22.7%，一定程度上減輕了開發(fā)業(yè)務下行對整體業(yè)績的沖擊。通過整理業(yè)績公告和業(yè)績發(fā)布會的相關內容，我們認為重點房企在商業(yè)物業(yè)投資及運營方面有以下幾點變化值得重點關注：部分公司表示將商業(yè)資產(chǎn)投資運營作為未來重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，并給出了相對明確的業(yè)績指引。部分公司將營收利潤構成進行重新分類，有利于提升分部業(yè)務的財務透明度，方便資本市場對各不動產(chǎn)運營業(yè)務進行重新估值。部分公司表示未來或將通過旗下資管平臺實現(xiàn)投資性不動產(chǎn)的價值釋放。

（來源： 每日經(jīng)濟）