11月29日，第二批公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金（REITs）啟動發(fā)行。5月首批公募REITs面向公眾發(fā)售的火爆場景還歷歷在目，全部實(shí)現(xiàn)超募，并啟動比例配售。基金人士表示，第二批公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)以及認(rèn)購倍數(shù)遠(yuǎn)超首批情況，顯示了投資者對REITs類產(chǎn)品投資價(jià)值的認(rèn)可，預(yù)計(jì)第二批大概率一日售罄，啟動比例配售。

低配售比例或現(xiàn)

基金發(fā)售公告顯示，本次兩只公募REITs募集期均為2021年11月29日至2021年11月30日。同時(shí)，發(fā)售公告指出，若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認(rèn)購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實(shí)行末日比例配售。若預(yù)計(jì)募集首日有效認(rèn)購申請全部確認(rèn)后，公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。

從首批公募REITs發(fā)售情況來看，9只公募REITs面向公眾投資者募集總額為19億元，但最終認(rèn)購金額近490億元，超擬募資額25倍之多。從配售比例看，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園的公眾認(rèn)購最終配售比例分別為4.26%、3.68%、12.30%、10.04%、2.41%、8.80%、1.76%、10.80%和2.39%。最低的配售比例僅為1.76%，為中航基金旗下的首鋼綠能，最高的僅為12.30%。與此同時(shí)，首批公募REITs中有6只采取了“回?fù)軝C(jī)制”，提升了對公眾投資者的發(fā)售份額。

數(shù)據(jù)顯示，本次兩只公募REITs總募集金額約50.1億元。其中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT認(rèn)購價(jià)格為3.2元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為28.80億元；華夏越秀高速REIT發(fā)售價(jià)格為7.1元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為21.3億元。不過，兩只公募REITs留給公眾投資者發(fā)售的初始基金份額并不多，分別為0.8075億份和0.27億份，均不足發(fā)售份額總數(shù)比例的10%。

此外，根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏越秀高速REIT2021年預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率為7.07%（年化，下同），2022年預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率為7.22%；而建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT2021年投資人凈現(xiàn)金流分派率為4.19%，2022年投資人凈現(xiàn)金流分派率為4.34%。

遭機(jī)構(gòu)“瘋搶”

事實(shí)上，除了公眾發(fā)售或遭“瘋搶”，第二批公募REITs已經(jīng)被部分機(jī)構(gòu)投資者搶“上頭”，根據(jù)建信基金和華夏基金發(fā)布的公告顯示，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)分別超56倍和44倍。

具體來看，剔除無效報(bào)價(jià)后，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT有53家網(wǎng)下投資者，管理配售對象110個(gè)，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.851元/份-3.350元/份，擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。

相比第一批REITs火爆的認(rèn)購情況，第二批REITs網(wǎng)下機(jī)構(gòu)認(rèn)購倍數(shù)非常驚人。對比底層資產(chǎn)同樣是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的首批公募REITs，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的15.31倍；華安張江光大REIT的初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的10.07倍；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的則為4.507倍。

而剔除無效報(bào)價(jià)后，華夏越秀高速REIT網(wǎng)下投資者有40家，管理配售對象95個(gè)，報(bào)價(jià)區(qū)間為6.512元/份-7.499元/份，擬認(rèn)購數(shù)量總和為27.84億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍。同樣對比第一批公募REITs中類似的底層資產(chǎn)看，其中浙江杭徽發(fā)售價(jià)格為8.72元/份，廣州廣河發(fā)售價(jià)格為13.02元/份。在網(wǎng)下詢價(jià)階段，浙江杭徽與廣州廣河的網(wǎng)下有效認(rèn)購倍數(shù)分別為4.86倍、4.56倍。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，網(wǎng)下詢價(jià)的火爆景象顯示了投資者對該產(chǎn)品投資價(jià)值的認(rèn)可。公募REITs作為與大環(huán)境高度契合的一種全新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，自然會受到資本市場的高度關(guān)注和追捧。